Audyt środowiskowy Environmental Due Diligence – etap poprzedzający remediację terenów zanieczyszczonych

Opublikowano: 22/05/2020

Wykonywanie audytów środowiskowych Environmental Due Diligence (EDD) jest praktyką standardowo stosowaną w krajach wysoko rozwiniętych mającą na celu wspieranie inwestorów w trakcie procesów decyzyjnych w przebiegu transakcji związanych z zakupem lub przejęciem nieruchomości. Sporządzanie audytów EDD na etapie planowania transakcji staje się też praktyką coraz częściej stosowaną w Polsce. Dzieje się tak ze względu na rosnącą liczbę inwestorów zagranicznych oraz instytucji finansowych mających w swoich procedurach obligatoryjne wykonywanie tego typu analiz przed finalizacją transakcji.

Wysoka  świadomość inwestorów polskich związana z zagrożeniami wynikającymi z aspektów środowiskowych dotyczących nieruchomości i ewentualnymi kosztami w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w przedmiocie transakcji sprawia, że coraz częściej decydują się na wykonanie audytu EDD. Jest on bardzo często przygotowywany jako element dużo szerszej analizy, w skład której może wchodzić due diligence prawne, finansowe, podatkowe, techniczne itd.

Charakterystyka ogólna audytu środowiskowego Environmental Due Diligence

W audycie dokonuje się oceny ryzyka wynikającego z istnienia ewentualnych niezgodności i naruszeń określonych wymogów odnośnie kosztów, jakie będzie należało ponieść w celu wyeliminowania zidentyfikowanych niezgodności. Wnioski z audytu EDD mogą mieć znaczny wpływ na ostateczną wartość przedmiotu transakcji. Na podstawie poprawnie sporządzonego audytu EDD inwestor jest w stanie uzyskać wiarygodne informacje na temat przedmiotu transakcji, w szczególności na temat istniejących potencjalnych zobowiązań z nim związanych w kontekście środowiskowym, które są istotne na etapie szacowania ryzyka inwestycji.

Głównym celem audytu EDD jest weryfikacja zgodności prowadzonej działalności, z obowiązującymi na terenie danego kraju wymogami prawa, w odniesieniu do każdej sfery prowadzonej działalności, związanej z jej wpływem na środowisko. Weryfikowana jest prawidłowość prowadzonej gospodarki odpadami, gospodarki wodno-ściekowej, gospodarki substancjami chemicznymi oraz wszelkie zagadnienia związane z emisjami czy spełnianie obowiązków sprawozdawczych i prowadzenie wymaganego monitoringu, a także zgodność z posiadanymi decyzjami. Analiza obejmuje także weryfikację historii użytkowania danego terenu oraz jego obecnego zagospodarowania, jak również jego status w dokumentach planistycznych i lokalizację w odniesieniu do obszarów chronionych.

W skrócie – audyt środowiskowy environmental due diligence stanowi ocenę zgodności prowadzonej działalności oraz statusu nieruchomości, na której jest ona prowadzona z wymogami przepisów prawa dotyczących ochrony środowiska obowiązującymi na terenie kraju.

Dla kogo jest audyt środowiskowy EDD?

Przygotowanie audytu środowiskowego EDD jest możliwe dla nieruchomości każdego rodzaju i każdej wielkości, jednakże ze względu na sposób użytkowania terenu w przeszłości oraz charakter prowadzonej działalności lub ze względu na planowane przeznaczenie przedmiotowego terenu obiektami najczęściej poddawanymi audytom są:

• tereny funkcjonujących lub nieczynnych zakładów przemysłowych,
• tereny dawnych Państwowych Gospodarstw Rolnych (PGR),
• tereny dawnych Państwowych Ośrodków Maszynowych (POM),
• tereny stacji paliw i inne obiekty związane z gospodarką paliwami,
• nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub usługowe.

Metodyka sporządzania audytu environmental due dilligence

Jak dotąd nie opracowano jednolitych polskich wytycznych dotyczących sposobu sporządzania audytów środowiskowych EDD. Są one najczęściej wykonywane na bazie wytycznych zagranicznych (USA, Holandia) dostosowanych do polskich przepisów prawa, a także na podstawie posiadanego doświadczenie z realizacji tego typu projektów w kraju.

Źródłem informacji na temat metodyki sporządzania audytów EDD może być przygotowany przez amerykańską agencję ochrony środowiska EPA (Environmental Protection Agency) Soil Screening Guidance Fact Sheet[1], jak również opracowana przez amerykańską organizację American Society for Testing and Materials (ASTM) International Standard Practice for Environmental Site Assessments.[2]

Wiele instytucji finansowych, w tym Bank Światowy, dysponuje własnymi procedurami dotyczącymi wykonywania EDD dedykowanymi najczęściej dla konkretnych sektorów gospodarczych, dla których ma być realizowana transakcja.

Audyt EDD można podzielić na trzy fazy. Przebieg każdej kolejnej wynika z ustaleń fazy poprzedzającej i jest wykonywany w innym celu, charakteryzując się innym stopniem szczegółowości.

Faza I audytu EDD

Celem przeprowadzenia fazy I audytu jest ustalenie możliwości wystąpienia zanieczyszczenia środowiska oraz jego charakteru, które mogło powstać w skutek dotychczasowej aktywności na danym terenie, jak również w jego sąsiedztwie. Na tym etapie dokonuje się analizy historii użytkowania terenu oraz rozpoznania obecnego sposobu jego wykorzystywania.

Odbywa się również weryfikacja zgodności prowadzonej obecnie na tym terenie działalności z przepisami ochrony środowiska, a także posiadanymi decyzjami, jak również w przypadku wystąpienia jakichkolwiek niezgodności, określenie szacunkowych, potencjalnych zobowiązań związanych z tymi dziedzinami działalności.

Zakres audytu EDD nie obejmuje działań z zakresu: oceny stanu technicznego budynków i budowli oraz eksploatowanego sprzętu technologicznego, poza oceną jego ewentualnego wpływu na stan środowiska na terenie danej nieruchomości (awarie, wycieki itp.).

Niezbędnym elementem każdego audytu EDD jest wizja lokalna mająca na celu weryfikację w terenie wcześniej analizowanych danych dotyczących obiektu i jego lokalizacji, jak również pozyskanie dodatkowych informacji, niezbędnych do przeprowadzenia kolejnych faz audytu. Ponadto, wizja lokalna daje możliwość nawiązania bezpośredniego kontaktu z pracownikami obiektu lub innymi osobami posiadającymi wiedzę na temat historii oraz obecnego wykorzystania obiektu i terenów sąsiadujących, która z różnych przyczyn mogła nie zostać udokumentowana. Dane te, jak wynika z doświadczenia, mogą stanowić kluczowe źródło informacji dotyczące miejsc występowania źródeł zanieczyszczeń np.: miejsc, w których w przeszłości były prowadzone procesy o dużym ryzyku wystąpienia zanieczyszczenia lub zlokalizowane obiekty obarczone dużym ryzykiem generowania zanieczyszczeń, takie jak: podziemne zbiorniki paliw lub ścieków, transformatory starego typu (PCB), magazyny środków ochrony roślin itd.

Dużym atutem wizji lokalnej audytowanego terenu jest obecność eksperta posiadającego specyficzną wiedzę dotyczącą rodzaju działalności, która była lub/i jest prowadzona na danym obszarze. Pozwala ona na precyzyjną identyfikację obszarów działalności stanowiących szczególnie zagrożenie, które wynikają np. ze specyfiki procesu produkcyjnego czy konstrukcji danej instalacji.

Ważnym elementem audytu jest weryfikacja sposobu zagospodarowania terenów sąsiadujących z badanym obszarem, które również mogą być źródłem substancji powodujących ryzyko w środowisku lub stanowić obszar szczególnie wrażliwy na zanieczyszczenia pochodzące z analizowanego terenu. Informacje te mogą być wykorzystane w dalszych krokach do określenia dróg migracji zanieczyszczeń w środowisku, a także do doboru właściwej metody ewentualnej remediacji, w przypadku stwierdzenia przekroczenia dopuszczalnych zawartości substancji powodujących ryzyko. Informacje te są także niezbędne do przygotowania oceny ryzyka dla zdrowia i życia ludzi będącej obecnie elementem projektu planu remediacji.

Faza II audytu EDD

Głównym celem przeprowadzenia fazy II audytu EDD jest zbadanie stanu środowiska gruntowo–wodnego na omawianym terenie pod kątem występowania ewentualnych zanieczyszczeń. W pierwszej kolejności wyznacza się obszary potencjalnie zagrożone wystąpieniem zanieczyszczeń, na podstawie informacji uzyskanych w fazie I odnośnie miejsc, w których doszło lub potencjalnie mogło dojść do zanieczyszczenia środowiska. Mogą to być wszelkie miejsca wykorzystywania i magazynowania substancji powodujących ryzyko, instalacje czy infrastruktura podziemna służąca gospodarce ściekowej, paliwowej, a także inne zidentyfikowane wcześniej miejsca, w których prowadzono procesy mogące prowadzić do wycieków itp.

Następnie wyznaczane są punkty poboru próbek gruntu, wody gruntowej, obszary poboru powierzchniowych próbek gleby oraz w razie potrzeby innych analiz (np. badania powietrza glebowego pod katem występowania lotnych związków organicznych) z jednoczesnym wyznaczeniem zakresu badań dla każdej pobranej próbki. W praktyce etap drugi EDD najczęściej sprowadza się do opracowania programu badań środowiska gruntowo-wodnego, a następnie wykonania badań.

Faza III audytu EDD

Konieczność przeprowadzenia tej fazy audytu jest uzależniona od wyników uzyskanych w fazie drugiej. Jej celem jest określenie zakresu działań niezbędnych do podjęcia w celu doprowadzenia badanego terenu do odpowiedniego stanu.

W przypadku stwierdzenia w fazie drugiej występowania zanieczyszczeń, przeprowadza się szczegółowe dochodzenie prowadzące do identyfikacji źródła powstawania zanieczyszczenia oraz jego zasięgu występowania. Uzyskane informacje dotyczące skali zanieczyszczenia pozwalają na dokładniejsze określenie metody remediacji, jej kosztu oraz czasu trwania działań naprawczych.

Przy realizacji audytów EDD w Polsce może być pomocne rozporządzenie ministra środowiska z 1 września 2016 r. w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi. [3]

Rozporządzenie to określa sposób prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi, w tym:

• Substancje powodujące ryzyko szczególnie istotne dla ochrony powierzchni ziemi, ich dopuszczalne zawartości w glebie oraz dopuszczalne zawartości w ziemi, zróżnicowane dla poszczególnych właściwości gleby oraz grup gruntów, wydzielonych w oparciu o sposób ich użytkowania;
• Szczegółowe wymagania dotyczące ustalania dopuszczalnej zawartości w glebie oraz dopuszczalnej zawartości w ziemi substancji powodującej ryzyko, innej niż wskazana w pkt 1, z uwzględnieniem analizy jej wpływu na zdrowie ludzi i stan środowiska;
• Etapy identyfikacji terenów zanieczyszczonych.

Przeprowadzenie oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi, na etapie sporządzania audytu due diligence, w zgodzie z zapisami ww. rozporządzenia, pozwala (w przypadku jego stwierdzenia na badanym terenie) na wykorzystanie uzyskanych wyników w procesie opracowywania i uzgadniania planu remediacji, niezbędnego do przeprowadzenia zgodnej z prawem remediacji danego terenu.

W ww. rozporządzeniu proces identyfikacji terenów zanieczyszczonych podzielono na 5 etapów:

Postępowanie w przypadku stwierdzenia zanieczyszczenia

W przypadku stwierdzenia na danym terenie występowania zanieczyszczenia konieczne jest określenie kiedy ono wystąpiło. Wynika to bezpośrednio z przepisów Ustawy Prawo Ochrony Środowiska (POŚ)[4], zgodnie z którą historyczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi to zanieczyszczenie powierzchni ziemi, które zaistniało przed dniem 30 kwietnia 2007 r. lub wynika z działalności, która została zakończona przed dniem 30 kwietnia 2007 r.; rozumie się przez to także szkodę w środowisku w powierzchni ziemi w rozumieniu art. 6 pkt 11 lit. C ustawy z dnia 13 kwietnia 2007 r. o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie[5], która została spowodowana przez emisję lub zdarzenie, od którego upłynęło więcej niż 30 lat. W takim przypadku przepisami właściwymi do zastosowania w trakcie procesu remediacji jest ww. Ustawa POŚ. Jeżeli do zanieczyszczenia doszło po dniu 30 kwietnia 2007 roku przepisami właściwymi do zastosowania w trakcie procesu remediacji są przepisy Ustawy z dnia 13 kwietnia 2007 r. o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie.

Przy określaniu zakresu niezbędnych prac remediacyjnych, a co za tym idzie ewentualnych kosztów remediacji, należy uwzględnić przy określaniu sposobu podejścia do remediacji zastosowanie oceny ryzyka dla zdrowia ludzi lub środowiska.

Polega ono na oszacowaniu zagrożenia, tj. określeniu, czy występują zależności pomiędzy narażeniem ludności na substancje chemiczne, a niekorzystnymi efektami zdrowotnymi, a także na podaniu charakteru tej zależności. Ze względu na rodzaj substancji występującej podczas narażenia, ocenę ryzyka zdrowotnego dzieli się na substancje kancerogenne oraz substancje niekancerogenne.[6] W procesie tym wyróżnia się 4 etapy działania:

• identyfikację zagrożenia;
• określenie zależności dawka odpowiedź;
• identyfikację dróg narażenia i ocenę narażenia;
• charakterystykę ryzyka i analizę niepewności.[7]

Na podstawie takiej analizy istnieje możliwość wykonania remediacji tylko pod kątem stwierdzonych zanieczyszczeń, powodujących odpowiednio duże ryzyko dla zdrowia ludzi, odstępując od remediacji lub stosując metody zachowawcze w stosunku do zanieczyszczeń, które ze względu na swój charakter nie stanowią zagrożenia.

Na zlecenie Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska został opracowany dokument pt. “Analiza informacji niezbędnych do dokonywania oceny występowania znaczącego zagrożenia dla zdrowia ludzi lub stanu środowiska w przypadku stwierdzenia przekroczenia dopuszczalnych zawartości substancji powodujących ryzyko w glebie, ziemi lub wodach gruntowych“, który został zorganizowany w taki sposób, aby umożliwić sformułowanie zasad wyznaczania dopuszczalnych (bezpiecznych dla zdrowia ludzi i stanu środowiska) zawartości w glebie i ziemi substancji powodujących ryzyko, innych niż wymienione w Rozporządzeniu w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi oraz wskazanie czynników, które powinny być brane pod uwagę przy ocenie znaczącego zagrożenia dla zdrowia ludzi i stanu środowiska w przypadku wystąpienia substancji powodującej ryzyko w glebie, ziemi lub wodach gruntowych.

Wnioski

• Audyt environmental due diligence stanowi dla inwestorów bardzo użyteczne narzędzie pozwalające minimalizować ryzyko transakcji dotyczących nieruchomości w kontekście ewentualnych zobowiązań środowiskowych związanych z przedmiotem transakcji, który pomimo braku przyjętej jednolitej polskiej metodyki jest coraz częściej stosowany na terenie kraju.
• W przypadku stwierdzenia występowania zanieczyszczeń środowiska gruntowo – wodnego, działania i wnioski z odpowiednio sporządzonego audytu EDD mogą być użyteczne w dalszym postępowaniu mającym na celu przeprowadzenie zgodnego z polskim prawem procesu remediacji.
• Zastosowanie w procesie remediacji metody oceny ryzyka dla zdrowia ludzi lub środowiska poprzez wyznaczanie dopuszczalnych (bezpiecznych dla zdrowia ludzi i stanu środowiska) zawartości substancji powodujących ryzyko w glebie i ziemi, innych niż wymienione w Rozporządzeniu w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni może pozwolić na ograniczenie zakresu i ewentualnych kosztów wykonania prac remediacyjnych.

[1] United States Environmental Protection Agency „Soil Screening Guidance Fact Sheet”.
[2] https://www.astm.org/Standards/E1527.htm
[3] Rozporządzenie ministra środowiska z 1 września 2016 r. w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi (Dz. U. z 2016 r. poz. 1395).
[4] Ustawa z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2018 r. poz. 799 ze zm.).
[5] Ustawa z dnia 13 kwietnia 2007 r. o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie (Dz.U. 2007 Nr 75 poz. 493).
[6] A. Gruszecka, E. Helios-Rybicka. 2009. Pb, Tl i As w wodach, osadach i glebach w otoczeniu składowisk odpadów poflotacyjnych w rejonie Bukowna – ocena ryzyka ekologicznego, Geologia: kwartalnik Akademii Górniczo-Hutniczej im. Stanisława Staszica w Krakowie, Nr 35, 233–242.
[7] Karczewska A. i in., Analiza rozwiązań dotyczących dokonywania oceny zanieczyszczenia gleby, ziemi i wód gruntowych, wynikająca z potrzeby zapewnienia właściwego wdrożenia dyrektywy 2010/75/UE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 24 listopada 2010 r. w sprawie emisji przemysłowych.